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        1. 會員登錄|會員注冊 2021年7月5日 星期一

          深受高價地拖累的 中國金茂經營畫風變了

          今年金茂在集中供地中較為謹慎,僅在北京、嘉興、無錫、溫州、蘇州等地以低溢價納儲,溢價率最高的為南昌一地塊約66.5%。規避高溢價地塊,是金茂當下的新動作。管理層稱,集團拿地主要依靠城市運營,希望在3年以后,60%的土地儲備供給來自城市營運;同時,留意并購機會,關注“三道紅線”后資金緊張、手上有地的開發商。

          深受高價地拖累的 中國金茂經營畫風變了

          作者: 孫夢凡

          [ 今年金茂在集中供地中較為謹慎,僅在北京、嘉興、無錫、溫州、蘇州等地以低溢價納儲,溢價率最高的為南昌一地塊約66.5%。規避高溢價地塊,是金茂當下的新動作。管理層稱,集團拿地主要依靠城市運營,希望在3年以后,60%的土地儲備供給來自城市營運;同時,留意并購機會,關注“三道紅線”后資金緊張、手上有地的開發商。 ]

          經歷盈利下跌“黑天鵝”的中國金茂(下稱“金茂”)(00817.HK),正在悄然轉換增長思路。

          6月28日,金茂發布公告稱,擬收購中國宏泰29.90%股權,約合4.94億股,代價約14.81億港元。交易完成后,金茂將成為中國宏泰的主要股東,賣方及趙穎將仍為中國宏泰的控股股東,持有44.08%股權。

          中國宏泰創立于1995年,主要從事大型產業市鎮的規劃開發及營運、物業開發、租賃業務。年報顯示,該公司目前有八個產業運營項目,主要位于河北省廊坊市、石家莊市、湖北省鄂州市,其中七個處于規劃及開發初期。

          金茂表示,通過投資中國宏泰,可實現收購多個城市運營項目。吃過高地價虧的金茂,今年上半年放緩了在公開市場的搶地力度。如今看來,“地王收割機”也在逐漸變軌,通過另一種方式擴儲調倉。

          “折價”入股中國宏泰

          牽手金茂前,中國宏泰在業內并不知名。

          官網資料顯示,中國宏泰始創于1995年,主要從事大型產業市鎮的規劃開發及營運,除此還有通航、大文旅、大健康、科創、金融、能源等七個板塊。產業市鎮板塊是其主要盈利來源,去年貢獻了21.66億元營收。

          目前,該公司提供規劃或服務的產業市鎮項目包括廊坊龍河高新區、龍河商務休閑度假基地、廣陽科技孵化園等。不過,因土地開發項目收入減少,去年中國宏泰收入23.99億元,同比降10.2%,期末凈資產62.47億元。

          營收下跌之外,期末中國宏泰賬面短期借貸40.12億元,現金及現金等價物6.46億元。債務壓力下,金茂高調入場,擬從利東有限公司處購買約4.93億股宏泰股份,每股代價3.00港元,總代價約14.81億港元。

          上述交易對價,較中國宏泰于公告日前最后交易日的收市價折讓約1.64%,及公告日前五個交易日的平均收市價折讓0.99%。

          股份銷售完成后,金茂將成為中國宏泰的主要股東,并持有4.937億股中國宏泰股份。賣方及趙穎將仍為中國宏泰的控股股東,持有合共7.278億股中國宏泰股份,占現有已發行中國宏泰股份總數約44.08%。

          金茂表示,投資中國宏泰,可實現收購多個城市運營項目,獲取相關資源以提升產業園區吸引業務及投資的能力,并進一步加強政企合作。據悉,股份銷售代價將由金茂以現金支付,并由集團內部資源撥付。

          同日,金茂與中國宏泰訂立可換股債券認購協議,認購后者本金額約1.23億美元的可換股債券,債券期限36個月,利率6%,須于每半年期末支付。

          按換股價每股3.05港元計算,可換股債券悉數轉換后將發行合共約3.137億股換股股份,相當于現有已發行中國宏泰股份總數約19.00%及經發行換股股份擴大后中國宏泰股份總數約15.97%。

          換股期內,金茂有權隨時要求中國宏泰按換股價(可予調整),將全部或部分可換股債券轉換為不附帶任何抵押權益的中國宏泰股份。

          據悉,發行可換股債券的所得款項凈額,將被中國宏泰用于償還債務、為現有債務再融資、滿足投資項目的現有資本承擔、派發股息及一般營運資金。

          金茂的盈利“保衛戰”

          對剛經歷盈利危機的金茂來說,入股中國宏泰實際上有跡可循。

          在日前舉行的股東大會上,金茂CEO李從瑞詳細闡釋了集團拿地思路的轉變?!巴恋亍畠杉小枰獣r間檢驗,行業出現波動是正常的,金茂更愿意冷靜看待市場?!彼f,首輪集中供地中,房企爭搶的局面不會持續。

          公開資料顯示,今年金茂在集中供地中較為謹慎,僅在北京、嘉興、無錫、溫州、蘇州等地以低溢價納儲,溢價率最高的為南昌一地塊約66.5%。撕掉“地王收割機”標簽、規避高溢價地塊,是金茂當下的新動作。

          不在公開市場廝殺,金茂靠什么實現增長?管理層稱,集團拿地主要依靠城市運營,希望在3年以后,60%的土地儲備供給來自城市營運;同時,留意并購機會,關注“三道紅線”后資金緊張、手上有地的開發商。

          拿地策略大掉頭,是金茂的主動選擇,也是市場環境下的被迫之舉。過去一年,金茂實現營業收入600.5億元,同比增長38.5%;實現歸母凈利潤38.81億元,同比減少39.8%,同時進行了約44億元資產減值準備計提。

          光大證券(17.810, 0.41, 2.36%)表示,金茂2020年盈利指標出現明顯下降,一是由于2017~2018年高價土地項目進入結算周期;二是因近期嚴厲的調控政策和限價政策,短期遏制行業整體盈利水平;三是公司計提了較大額度的資產減值準備。

          為扭轉盈利下跌勢頭,金茂加大了城市運營項目的落地力度。所謂城市運營,即通過與政府簽訂土地開發協議,對片區進行規劃,協助土地一級開發;后續可自行開發或引入房企,并導入相關產業,促進片區產業升級。

          2020年,金茂落地了7個城市運營項目,2021年計劃再落地8個城市運營項目,預計后續城市運營將貢獻60%的新增土地儲備?!半S著城市營運業務占比提升,集團日后毛利率可升至25%以上?!惫芾韺臃Q。

          從地價表現看,2016年~2017年金茂土地樓面價均過萬,此后三年分別為8124元、7525元和8957元/平方米。盡管土儲成本有所降低,但因行業利潤空間整體下行,金茂能否走出盈利“魔咒”仍要看市場環境表現。

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